2025’in ikinci yarısına girerken Türkiye konut piyasası “denge arayışı”nda. İşlem sayıları toparlanırken fiyat artış hızında belirgin bir yavaşlama var; bazı metrikler enflasyona göre reel gerilemeye bile işaret ediyor. Bu tablo, hem alıcılar hem de satıcılar için eşzamanlı fırsatlar ve dikkat edilmesi gereken riskler sunuyor.
Piyasaya kısa bakış…
Satışlar: Haziran 2025’te konut satışları yıllık %35,8 artarak 107.723 adede ulaştı. En çok satış İstanbul’da (17.656), ardından Ankara ve İzmir geldi.
Fiyatlar: TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE) Haziran 2025’te aylık %2,0, yıllık %32,8 arttı; reel (TÜFE’ye göre) değişim -%1,7 ile hafif geriledi. İstanbul’da yıllık artış %32,7, Ankara’da %42,1, İzmir’de %31,8.
Finansman: Politika faizlerinde 2024 sonundan itibaren başlayan kademeli gevşeme döngüsü kredi maliyetleri için orta vadede iyileşme umudu doğuruyor; ancak bireysel konut finansmanı maliyetleri hâlâ yüksek. (Haziran 2025 itibarıyla mortgage faizi serileri %43 civarında.)
Kira rejimi: %25’lik konut kira artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Artışlar artık TBK m.344 uyarınca 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlı…
Alıcılar için fırsatlar…
Görece öngörülebilir fiyatlama: Yıllık KFE artışı 2023–2024’teki sıçramalara göre ılımlı. Reel bazda -%1,7’lik hareket, pazarlık payının geri geldiğini gösteriyor. Seçtiğiniz mikropazarda (sokak/sokak) son 6–12 aylık benzer satışları okumak artık daha anlamlı…
Artan stok görünürlüğü ve PropTech: 3D turlar, gelişmiş filtreleme ve veriyle desteklenen fiyat kıyasları sayesinde “yanlış fiyatlanan” ilanları tespit etmek daha kolay… Bu eğilim, satış hızındaki toparlanmaya rağmen alıcı kararını rasyonelleştiriyor.
Kredi penceresi ihtimali: Politika faizindeki gevşeme eğilimi sürerse, 2025’in son çeyreği–2026 başında konut finansmanı koşullarının kademeli iyileşmesi mümkün. Şimdilik maliyet yüksek; ama peşinat + daha kısa vade stratejisiyle toplam faiz yükü yönetilebilir.
Alıcılar için riskler…
Finansman maliyeti ve taksit baskısı: Aylık oranlar düşse bile toplam maliyet hâlâ yüksek. Krediye bağımlılık, “evet” dediğiniz fiyattan çok daha kritik hâle geldi.
Bölgesel ayrışma: Ankara gibi bazı illerde yıllık artış İstanbul’un üzerinde. İlçe/mahalle bazında fazla ısınmış cephelerde geri çekilme riski var.
Satıcılar için fırsatlar…
Talep geri geldi: Haziran’daki çift haneli artış, doğru fiyatlanan portföylerin hızla nakde dönüştüğünü gösteriyor. Kredili işlemlerin payı da 2025’te toparlanma sinyali veriyor.
Kentsel dönüşüm teşvikleri: “Yarısı Bizden” kapsamında İstanbul’da bağımsız bölüm başına hibe, kira/taşınma desteği ve uygun koşullu kredi paketi bulunuyor; bu programlar dönüşüm potansiyeli olan binalarda satış değerini destekleyebiliyor.
Yabancı talep: Büyükşehirler ve sahil aksında yabancı alıcı ilgisi dönemsel olarak güçleniyor; doğru pazarlama ve döviz bazlı fiyatlama stratejileriyle satış süresi kısalabiliyor.
Satıcılar için riskler…
Alıcıların fiyat-disiplinine dönüşü: Reel göstergelerdeki yumuşama, “liste fiyatı = satış fiyatı” döneminin bittiğini gösteriyor. Ekspertiz ve emsale dayalı fiyatlandırma şart…
Finansmana erişim: Talep artsa da kredi koşulları hâlâ seçici… Peşinat ve vade kısıtları, bazı alıcı segmentlerinde erişimi sınırlıyor.
Kiracı–Malik dengesi (2025 güncellemesi)
%25 tavanın kalkmasıyla kira artışları yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasına bağlandı. Beş yılı aşan sözleşmelerde kira tespit davası gündeme gelebiliyor; bu da yatırımcı için brüt/net getiri projeksiyonlarını yaparken daha gerçekçi senaryolar kurmayı zorunlu kılıyor.
İstanbul özel notu (Bağdat Caddesi–Kozyatağı–Ataşehir hattı)
TCMB verisi, İstanbul’da yıllık fiyat artışının %32,7 ile ülke ortalamasına benzer seviyede seyrettiğini gösteriyor. Kadıköy–Ataşehir gibi dönüşümün hızlandığı bölgelerde, depreme dayanıklılık ve arsa payı güçlü projeler prim potansiyelini koruyor; ancak ikinci elde fiyat–satış hızı ilişkisinde esneklik şart…
Sönmez Team ile Doğru Adımı Atın…
2025’te konut piyasası fırsatlarla dolu ama her fırsat, doğru analiz ve zamanlama olmadan değerlendirilemez. Sönmez Team olarak 22 yıllık tecrübemiz, Bağdat Caddesi, Kozyatağı ve Ataşehir başta olmak üzere İstanbul’un nabzını tutan saha bilgimiz ve güçlü pazarlama stratejilerimizle hem alıcıların hem satıcıların hedeflerine güvenle ulaşmasını sağlıyoruz. İster yatırım, ister oturum amaçlı olsun; size en uygun portföyleri bulmak, satışınızı en doğru değerle gerçekleştirmek ve tüm süreci sorunsuz yönetmek için yanınızdayız.